¿Hipotecas? El «tema» está en la cuota.

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¿Las hipotecas? El «tema» está en la cuota y en la ilusión financiera de sus fluctuaciones.

La subidas que se producen en la cuota del prestamo hipotecario, contratado con interés variable y referenciado al euribor, con motivo de las subidas de este tipo de interés interbancario de referencia, pueden ser «refinanciado» alargando el plazo de la hipoteca. Me explico; como ya comentamos en este blog, en artículo del 12 de abril, el compromiso que asumió en campaña el PSOE consistente en alargar el plazo de las hipotecas está siendo facilitado por el ejecutivo socialista. La propuesta que hacíamos desde este blog y que parte de la idea del profesor Economía Aplicada de la Universidad de Sevilla y ex-Secretario primero de la Comisión de Economía del Congreso de los Diputados , Luis Angel Hierro, consistente en instrumentar ese alargamiento de plazo de las hipotecas ligandolo a la fluctuación del euribor, es decir, se trataria de mantener la cuota con el mismo importe cuando fluctue el euribor cuyo diferencial se trasladaría a cuotas nuevas añadidas a las últimas según la equivalencia en plazo que suponga la subida del euribor. Para que se entienda mejor, si un prestamo hipotecario tuviera una cuota mensual de 700 euros que supone 8.400 euros al año y una subida del euribor incrementara el importe de la suma de cuotas del año en 800 euros, es decir, hasta 9.200 euros, automáticamente subiría el plazo de la hipoteca en dos meses (un mes más de 700 euros y otro por el diferencial de 100) manteniendose el importe de la cuota de forma fija en los 700 iniciales. Podrían incluso complementarse arbitrando otras medidas de carácter social, con causa en situaciones sobrevenidas de dificultad de las familias -tales como situaciones de paro, enfermedad, fallecimientos, etc – acordadas y consorciadas con el Ministerio de la Vivienda y/u otros Ministerios transversalmente implicados. Ante las subidas y bajadas del euribor lo que fluctuaría sería el tiempo manteniendose la cuota contribuyendo a no producir ilusiones financieras, ni positivas ni negativas.
Convirtamos los problemas en oportunidades. El parón producido en la construcción está produciendo un problema a las empresas promotoras que acumulan stoks de viviendas terminadas sin vender -incluso perdiendo la entrada los que inicialmente las compraron- y viviendas en construcción. El problema que tienen es que la subrogación de las hipotecas a la división por fincas -por pisos de un bloque de ellos- llega y si no venden el sobreendeudamiento es asfixiante. Solución: los promotores tienen que asumir la pérdida -antes fueron beneficios- vender o alquilar con opción de compra, por el precio de la hipoteca «refinanciada» por el procedimiento explicado al principio para descargar deuda hipotecaria. Todo ello podría armonizarse con acuerdos con el Ministerio de la Vivienda donde se dé, con ayudas, un impulso a esa demanda de rentas bajas -jovenes mileuristas, pensionistas y otras situaciones de dificultad que impiden el acceso a la vivienda-.
En definitiva, las entidades financieras, tienen que «ponerse las pilas» en el diseño jurídico de las nuevas hipotecas que oferten (nuevo diseño del producto es una oportunidad de negocio) y en la remodelación de las suscritas sacrificando plazo en la recuperación de dinero invertido en la hipoteca -no será muy significativo- y asumir la capitalización de las fluctuaciones del euribor en el principal del prestamo – tampoco es significativo en el monto total y la alternativa está en las morosidades y ejecuciones hipotecarias-, los promotores tienen que asumir las pérdidas de la situación actual -antes fueron altos beneficios y la alternativa está en la quiebra- y el gobierno podrá acometer políticas para facilitar que esos stoks lleguen a toda la demanda, a la que tiene poder adquisitivo y a la que no.

Lo dicho el «tema está en la cuota».

Tal vez el Banco de España deba hacer alguna recomendación al sector financiero al respecto.

Si pinchas aquí recordarás el artículo de Luis Angel Hierro titulado De vivienda, hipotecas e impuestos (ver página 8)

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