¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda?
- Nadie dijo que comprar una vivienda fuera algo sencillo. A cuestiones evidentes como la situación, características y construcción del inmueble, hay que sumar aspectos burocráticos y legales que deberemos solventar adecuadamente.
Uno de ellos es el contrato de compra-venta. Tal y como explica en el blog inmobiliario de Haya.es, se trata de un documento “obligatorio desde que las partes consienten en el precio y objeto del contrato, con independencia de que la vivienda no haya sido aún entregada”.
Algo que se suele desconocer es la posibilidad de que parte de la operación sea costeada en especie; esto es, no necesariamente con dinero.
Asimismo, se presta poca atención a ciertos aspectos de la normativa, señalados en la web de la citada inmobiliaria: regulación de la compra-venta para menores, la incapacitación por enfermedad mental o las restricciones comerciales para la vivienda conyugal.
Más allá del contrato, existen una serie de datos burocráticos cuya autenticidad o situación conviene comprobar
Toda empresa de gestión inmobiliaria de confianza nos recomendará cerciorarnos de estos aspectos clave: el propietario real y legal de la vivienda, el estado de cargas de la misma, el de la inspección técnica de edificios, las cuotas habituales de la comunidad, las obras aprobadas para el edificio, las poco habituales aunque posibles denuncias de algún vecino (a consultar en el ayuntamiento), la situación de las cuotas y estatutos (reglamento) de la comunidad, el estado del cuadro de luz, grifos, contadores, etc.
De la misma manera, es recomendable preguntar acerca del valor mínimo de venta marcado por la comunidad y evaluar la capacidad para afrontar el pago planificado, esto es, los gastos de la hipoteca. En relación a esto último, lo primero sería decidir un presupuesto orientativo y conforme a él establecer las mensualidades de financiación de la compra. Dichas cuotas no deberían superar el 40% de los ingresos mensuales. Una idea acertada puede ser la de solventar de entrada el 30% del coste total del inmueble. A este porcentaje conviene sumar unos gastos iniciales inevitables, que suelen oscilar entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda.
Más allá de la adquisición de muebles, hay una lista de costes añadidos que no todo el mundo tiene en cuenta antes de la operación
Es el caso de la tasación de la vivienda (entre 250 y 350 €), los gastos de notaría para la escritura de hipoteca y la de compraventa, la inscripción de dichas escrituras en el registro de la propiedad, y los gastos de gestoría (en torno a los 360 €). Por último, hay que recordar dos impuestos adicionales en función de si la casa es nueva o de segunda mano: el IVA (19%) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (entre el 5% y el 10%), respectivamente.
Afortunadamente, no estamos solos ante el peligro
Aparte de la inmobiliaria, encontramos otros espacios a los que recurrir con dudas y preocupaciones: los propios vecinos y la comunidad de propietarios, el ya mencionado Registro de la Propiedad, el ayuntamiento de la localidad, el banco (especialmente en lo referido a la hipoteca) y la comunidad autónoma en cuestión (sobre todo si adquirimos una vivienda de segunda mano).
A las cuestiones burocráticas referidas en los párrafos anteriores añadiremos, por supuesto, nuestras preferencias personales: el entorno, la proximidad con familiares y amigos, los servicios de la zona…
